Schuldner der Grunderwerbsteuer
Vereinbaren Käufer und Verkäufer eines Grundstücks, dass sie die Grunderwerbsteuer jeweils zur Hälfte tragen, und nimmt das Finanzamt jedoch ausschließlich den Käufer für die gesamte Grunderwerbsteuer in Anspruch, muss das Finanzamt im Grunderwerbsteuerbescheid begründen, warum es den Verkäufer, der vertraglich die Grunderwerbsteuer zur Hälfte übernehmen sollte, nicht anteilig in Anspruch nimmt.
BFH, Urteil vom 2.7.2025 – II R 19/22; NWB
Hintergrund: Nach dem Gesetz sind die Vertragspartner eines Grundstückskaufvertrags Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer. In der Praxis wird im Kaufvertrag meist vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Dementsprechend richtet das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid dann auch nur gegen den Käufer.
Sachverhalt: Die C-KG erwarb von der X-GmbH Miteigentumsanteile an zwei Grundstücken. Nach dem Kaufvertrag sollten die X-GmbH und die C-KG die Grunderwerbsteuer jeweils hälftig tragen. Das Finanzamt erließ einen Grunderwerbsteuerbescheid nur gegenüber der C-KG und setzte die gesamte Grunderwerbsteuer ihr gegenüber fest, ohne zu begründen, weshalb es nur gegenüber der C-KG einen Grunderwerbsteuerbescheid in voller Höhe erlassen hat. Auch in der Einspruchsentscheidung erfolgte keine Begründung. Die C-KG wehrte sich gegen den Grunderwerbsteuerbescheid.
Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:
- Der Grunderwerbsteuerbescheid war formell rechtswidrig, da beide Vertragspartner Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer waren, das Finanzamt aber nur die C-KG in Anspruch genommen hat, ohne dies zu begründen.
- Die Entscheidung, gegen welchen der Gesamtschuldner die Grunderwerbsteuer festgesetzt wird, ist nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffen. Grundsätzlich ist es ermessensfehlerfrei, denjenigen Vertragspartner in Anspruch zu nehmen, der im Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer übernommen hat. Gegenüber dem anderen Vertragspartner darf ein Grunderwerbsteuerbescheid erst dann ergehen, wenn der zuerst in Anspruch genommene Gesamtschuldner die Grunderwerbsteuer nicht entrichtet hat oder wenn eine Grunderwerbsteuerfestsetzung gegenüber diesem Vertragspartner nicht mehr ergehen kann, z. B. wegen Verjährung.
- Entspricht der Grunderwerbsteuerbescheid der vertraglichen Vereinbarung, muss das Finanzamt sein Ermessen nicht begründen. Nimmt das Finanzamt aber – wie im Streitfall – einen Vertragspartner in Anspruch, der sich vertraglich nicht zur (vollständigen) Übernahme der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat, muss es seine Auswahlentscheidung begründen. Fehlt diese Begründung, ist der Bescheid bereits aus diesem Grund rechtswidrig und aufzuheben.
- Im Streitfall hat das Finanzamt seine Entscheidung, nur die C-KG für die Grunderwerbsteuer in Anspruch zu nehmen, obwohl nach dem Kaufvertrag die C-KG und die X-GmbH jeweils die Hälfte der Grunderwerbsteuer tragen sollten, nicht begründet. Der Bescheid war daher aufzuheben.
Hinweise: Fehlt eine Ermessensausübung oder die Begründung der Ermessensentscheidung, kann das Finanzamt dies noch in der Einspruchsentscheidung nachholen. Aber auch dies ist im Streitfall nicht geschehen. Das Finanzamt hätte spätestens in der Einspruchsentscheidung darlegen müssen, dass es sein Auswahlermessen, wen der beiden Vertragspartner es in welchem Umfang in Anspruch nimmt, tatsächlich ausgeübt hat, und es hätte die Auswahl der Klägerin (C-KG) als Schuldnerin der gesamten Steuer begründen müssen.
Im Klageverfahren kann das Finanzamt seine Ermessensentscheidung und die Begründung zur Ermessensausübung nicht mehr nachholen, sondern die Begründung nur noch ergänzen.