Keine Sonderabschreibung für Abriss und anschließenden Neubau

Hintergrund: Für neue in der EU gebaute und vermietete Wohnungen bzw. Wohngebäude kann der Steuerpflichtige in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich (insgesamt also bis zu 20 %) zusätzlich zur regulären Abschreibung von 3 % in Anspruch nehmen, wenn die Immobilie im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird. Der Bauantrag muss nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden sein (zur Neuregelung s. Hinweise unten). Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen, und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 2.000 €/qm beschränkt.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten bis 2019 ein Einfamilienhaus. Der Sanierungsstau für das Einfamilienhaus belief sich im Jahr 2018 auf ca. 106.000 €. Die Kläger entschlossen sich daher Ende 2018 zu einem Abriss und anschließenden Neubau. Am 27.7.2019 stellten sie den Bauantrag, ließen das Einfamilienhaus abreißen und errichteten bis zum Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus, welches sie ebenfalls vermieteten. Die Herstellungskosten für den Neubau betrugen rund 305.000 €. Die Kläger machten die Sonderabschreibung für neue Wohngebäude in Höhe von 15.250 € (5 % der Herstellungskosten) für 2020 geltend. Das Finanzamt erkannte die Sonderabschreibung nicht an, weil kein neuer Wohnraum geschaffen worden sei.

Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Die Sonderabschreibung für neue Wohngebäude setzt voraus, das aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags neuer Wohnraum geschaffen wird. Der Wohnraum muss also nicht nur neu sein, sondern darf bisher nicht vorhanden gewesen sein, so dass es sich um eine zusätzliche Wohnung handeln muss.
• Im Streitfall ist kein neuer, zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden. Es wurde lediglich alter Wohnraum durch neuen Wohnraum ersetzt. Dass der Ausbau- und Energiestandard des neuen Einfamilienhauses besser ist, genügt für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nicht. Der Gesetzgeber wollte mit der einschlägigen Vorschrift keine energetischen Sanierungen fördern, sondern zusätzlichen Wohnraum schaffen.
• Von neuem, zusätzlichem Wohnraum könnte man allenfalls dann ausgehen, wenn das bisherige Einfamilienhaus wirtschaftlich und technisch verbraucht gewesen wäre, so dass vor der Sanierung bzw. Baumaßnahme kein nutzbarer Wohnraum mehr vorhanden gewesen wäre. Dies war jedoch nicht der Fall; denn immerhin hatte das abgerissene Einfamilienhaus ausweislich der Schätzung der finanzierenden Bank noch einen Restwert von ca. 145.000 €.

Hinweise: Gegen das Urteil ist Revision eingelegt worden. Der BFH wird daher abschließend entscheiden müssen, ob es genügt, einen Neubau zu errichten oder ob es sich bei dem Neubau auch um zusätzlichen Wohnraum handeln muss.

Die Sonderabschreibung, die ursprünglich einen Bauantrag vor dem 1.1.2022 verlangte, ist vom Gesetzgeber auf Fälle erweitert worden, in denen der Bauantrag nach dem 31.12.2022 gestellt worden ist. Allerdings muss das Gebäude dann die Voraussetzungen eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und über das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ verfügen. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 5.200 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen, und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 4.000 €/qm beschränkt. Unverändert bleibt es bei der Voraussetzung, dass das Gebäude bzw. die Wohnung im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird.